发信人: Vigee (vi), 信区: OurEstate
标 题: 回顾一下买房经历
发信站: 水木社区 (Mon Feb 4 06:25:34 2013), 站内
我俩都属于phd迷途青年...我是属于执迷不悟，我lg是中途醒悟却没得选，他是直博。
简而言之就是在本硕同学都混到不错的时候，我俩才开始操心结婚的大事。也顺其自然的，没想过等低点错高点，就想着房子这东西，至少是需要一套的吧。
但工作都忙的...差不多11年6月集中看了一个月房。那时我俩phd毕业分别2年3年。
看房足迹主要是以清华为圆心的一个圆，再加整个地铁4号线一条线的两头。
二手房限于首付税费，主要看的一居包括，香山脚下植物园宿舍好旧的180万小两居，小南庄曾经为一棵树动心的154万一居，大兴彩虹城110万的北向一居...北三环160万的开间。
新房主要是北边，西山林语200万的手枪两居和114万的纯南一居，上林溪120万的大开间，领秀慧谷204万的通透两居，金域华府200万的纯南两居，230万的手枪通透两居。
最后综合各方面因素，买了北边新房两居。
买房最难的是决心。曾发一个贴被拍上十大：两人月入不到2w, 还贷8-9k是否可行？大家有支持的，也有拍的
——插一句，这个帖子让我明白，水木就是拿来吐槽的，不是用来咨询问题的，所以看本帖的，也就当看着消遣吧。
最终下了决心。一旦进入实际，凑钱过程比我们想的顺利。最终家里和挚友帮我们凑到首付的另一半。特别感谢一位挚友，主动来电帮助，额度也比我们说的要多。
买房之后没一个月，各新盘普遍开始降价促销。曾经担心过房价的低点，这才因为“房价到底会跌多少？”开始做功课。做功课的结果是，我俩开始劝弟弟赶紧买房，因为此波的销售不佳，可能是他买房的最好时机。
之后，降价也就止步于让了几个百分点。弟弟差不多于11年底开始开房，12年4月份入手一新盘两居。那时销售形势仍不见旺，可以给他很长时间凑首付。等他凑齐首付去签正式合同时，发现新推的他同户型两居已比他涨了20万。我们和弟弟当时都比较高兴——是的，我曾经这么安慰自己：降价了好，我可以更轻松的换大房。但作为眼前只有这一套房的，还在为这一套房辛苦供贷的，我的真实心理是，看到房价涨我高兴，看到房价跌还是担心。
对于北京的生活环境，只能用忍耐这个词形容。国内到哪里也都差别不大。但还是得说，经济增长和行业发展，确实有一白遮白丑的意思。拿北京比国内小城市，是这样。拿中国比外国，可能也有这么点意思。从买房到现在不到两年，我们发现当初担心的供贷问题已压力比想象中要小——因为公积金上调，收入涨幅也超过预期。
-----再插一句，我们买房时，租的北三环小一居2600。之后涨到3000.我们不会再续，而下一位房客，房租是3800。如果我们继续租住，公积金加房租已经超过月供。
----插第二句：读书还是好的。包括不孝有三，读博为大....也没这么严重。只要读书期间是努力而不是混日子，总是会有适当的回报的。我俩对房子和物质条件的看法都是，有个差不多的就行了。其他的就属于和名牌一样的奢侈品，有了挺好，没有了不影响日子过得开心。这不是酸葡萄心理，真心话。到现在一件奢侈品都没有，但都抽空逛不同的山水，攒了好多也没时间看完的书。
现在已经进入攒家具的阶段了。很多很喜欢的都很贵，设计展上的甚至可能一辈子都买不起。但看的都很高兴，然后拣喜欢的买得起的回家，从来没有因为看到买不起却喜欢的而沮丧。想想从准备结婚，到现在张罗新家，我们没有吵架，没有埋怨。我从未想过挣多少钱是否有房是我嫁与不嫁的条件，决定嫁他的时候他真心没钱。lg为新家承担更多，选房买家具却几乎都听我的，也从未说过你的要求为什么这么多。
做过的一些功课，补充整理一下，想尽量客观；但搜集材料本身就是主观的过程，所以请看帖的自行斟酌。但愿会对一些人有点用处。
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关于北京房价，贴两个图，给简要的解释。
[upload=1][/upload][upload=2][/upload]
图一，北京市人口的情况。三条线，总人口、每年北京毕业生人数、每年北京毕业研究生人数。为了放到一起看趋势，总人口单位比毕业生数量要大。
几点解释：
1. 总人口线，2000年和2010年有一个很大的跳跃，因这两年是人口普查,其他年份是常规统计。每每到了普查年，会有一个特别大的增量。总体情况是，北京市人口1960万人,和2000年第五次人口普查1360比,增加了600万.年均增加60万。其中外来人口增加了700万。即如果这十年没有外来人口，北京人口是负增长。
此外, 这600万还不是匀速增加的。从00年01年增加了20万人，01到04三年， 每年增加35万人；04到06年三年，每年增加45万人；06年到09年三年，每年增量60万人；09年到10年遇普查年，激增200万人应该不准，要适当摊一些到前面年份。
此前情况如何？北京市93年出台人口规划，到2010年常住人口1250万，市内650万。注意，从1993年开始，人口每年都在增加，但人口控制还较好，一直到2000年，都属于缓慢增长，1993-2000年，一共增加了200万人。2000年以后的情况看到了，大幅度超过北京市政府预期的增长正是2001年开始。而差不多06年以后，正式进入每年增加60万+的高涨年代——06年以后的房价，大家也看得清楚。
2. 毕业生人数。
两条毕业生人数线不涉及普查的跳跃，趋势更加平滑。2000以后进入快速增长时期（95年开始教育产业化和并轨扩招）。2008年增幅已经降下来，2011年甚至绝对数下降。但是2012年有个抬头（原因不明）。
人口线的信息我们总结如下：第一， 这十年是北京人口超速（尤其超过北京规划，这个很关键）增长期；第二，人口增长高峰应该已经过去，之后会趋于低速，平稳，甚至下降。
其实这些好像大家也都知道吧。这个信息隐含的意义，结合图二能看得更清楚。
图二：北京市各年度商品房土地供应面积和经济适用房竣工面积图。为了一起看趋势，两条线单位不同。这两条线的信息太清楚了，不再多说。
结合图一、二，可以发现：
1. 在2000年以后的人口快速增长时期，只有2000-2004年的商品房和经适房是同样快速增长。
2. 2005-2006之后,人口进入更快的增长阶段，但商品房增量和经适房增量大幅度下滑。
这两个图可以充分说明，北京房价上涨最基本的推手是什么。是投机泡沫，还是供不应求。
最后，三个观点（不是数据中的客观信息，所以个人观点吧）：
第一，虽然人口增长趋势已经放缓，但2006年至今大量的新增人口，可能还有很多没买房。但新增商品房供应，尤其是五环之内、四环之内，已经屈指可数。
第二，2012年毕业生人数又有一个小抬头，这个是否意味着趋势，需要进一步观察。
第三，对2005年以后的新增人口而言，她们的孩子进入小学的高峰时间段大概是2012年-2022年。如果不考虑到上地小学这样的后起之秀，好的学校可以当做固定无增量供应。可能有少量特殊学校会有新增商品房对应，大部分好的学区房也属于二手房无增量供应——对于学区的详细考察还没进行，希望以后再补充。
收尾：今年学区房的猛涨算是在意料之中，但普通房的涨幅比我们想的要高。
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※ 修改:·Vigee 于 Feb 4 06:55:44 2013 修改本文·[FROM: 86.128.225.*]
※ 来源:·水木社区 http://www.newsmth.net·[FROM: 86.128.225.*]
标 题: 回顾一下买房经历
发信站: 水木社区 (Mon Feb 4 06:25:34 2013), 站内
我俩都属于phd迷途青年...我是属于执迷不悟，我lg是中途醒悟却没得选，他是直博。
简而言之就是在本硕同学都混到不错的时候，我俩才开始操心结婚的大事。也顺其自然的，没想过等低点错高点，就想着房子这东西，至少是需要一套的吧。
但工作都忙的...差不多11年6月集中看了一个月房。那时我俩phd毕业分别2年3年。
看房足迹主要是以清华为圆心的一个圆，再加整个地铁4号线一条线的两头。
二手房限于首付税费，主要看的一居包括，香山脚下植物园宿舍好旧的180万小两居，小南庄曾经为一棵树动心的154万一居，大兴彩虹城110万的北向一居...北三环160万的开间。
新房主要是北边，西山林语200万的手枪两居和114万的纯南一居，上林溪120万的大开间，领秀慧谷204万的通透两居，金域华府200万的纯南两居，230万的手枪通透两居。
最后综合各方面因素，买了北边新房两居。
买房最难的是决心。曾发一个贴被拍上十大：两人月入不到2w, 还贷8-9k是否可行？大家有支持的，也有拍的
——插一句，这个帖子让我明白，水木就是拿来吐槽的，不是用来咨询问题的，所以看本帖的，也就当看着消遣吧。
最终下了决心。一旦进入实际，凑钱过程比我们想的顺利。最终家里和挚友帮我们凑到首付的另一半。特别感谢一位挚友，主动来电帮助，额度也比我们说的要多。
买房之后没一个月，各新盘普遍开始降价促销。曾经担心过房价的低点，这才因为“房价到底会跌多少？”开始做功课。做功课的结果是，我俩开始劝弟弟赶紧买房，因为此波的销售不佳，可能是他买房的最好时机。
之后，降价也就止步于让了几个百分点。弟弟差不多于11年底开始开房，12年4月份入手一新盘两居。那时销售形势仍不见旺，可以给他很长时间凑首付。等他凑齐首付去签正式合同时，发现新推的他同户型两居已比他涨了20万。我们和弟弟当时都比较高兴——是的，我曾经这么安慰自己：降价了好，我可以更轻松的换大房。但作为眼前只有这一套房的，还在为这一套房辛苦供贷的，我的真实心理是，看到房价涨我高兴，看到房价跌还是担心。
对于北京的生活环境，只能用忍耐这个词形容。国内到哪里也都差别不大。但还是得说，经济增长和行业发展，确实有一白遮白丑的意思。拿北京比国内小城市，是这样。拿中国比外国，可能也有这么点意思。从买房到现在不到两年，我们发现当初担心的供贷问题已压力比想象中要小——因为公积金上调，收入涨幅也超过预期。
-----再插一句，我们买房时，租的北三环小一居2600。之后涨到3000.我们不会再续，而下一位房客，房租是3800。如果我们继续租住，公积金加房租已经超过月供。
----插第二句：读书还是好的。包括不孝有三，读博为大....也没这么严重。只要读书期间是努力而不是混日子，总是会有适当的回报的。我俩对房子和物质条件的看法都是，有个差不多的就行了。其他的就属于和名牌一样的奢侈品，有了挺好，没有了不影响日子过得开心。这不是酸葡萄心理，真心话。到现在一件奢侈品都没有，但都抽空逛不同的山水，攒了好多也没时间看完的书。
现在已经进入攒家具的阶段了。很多很喜欢的都很贵，设计展上的甚至可能一辈子都买不起。但看的都很高兴，然后拣喜欢的买得起的回家，从来没有因为看到买不起却喜欢的而沮丧。想想从准备结婚，到现在张罗新家，我们没有吵架，没有埋怨。我从未想过挣多少钱是否有房是我嫁与不嫁的条件，决定嫁他的时候他真心没钱。lg为新家承担更多，选房买家具却几乎都听我的，也从未说过你的要求为什么这么多。
做过的一些功课，补充整理一下，想尽量客观；但搜集材料本身就是主观的过程，所以请看帖的自行斟酌。但愿会对一些人有点用处。
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关于北京房价，贴两个图，给简要的解释。
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图一，北京市人口的情况。三条线，总人口、每年北京毕业生人数、每年北京毕业研究生人数。为了放到一起看趋势，总人口单位比毕业生数量要大。
几点解释：
1. 总人口线，2000年和2010年有一个很大的跳跃，因这两年是人口普查,其他年份是常规统计。每每到了普查年，会有一个特别大的增量。总体情况是，北京市人口1960万人,和2000年第五次人口普查1360比,增加了600万.年均增加60万。其中外来人口增加了700万。即如果这十年没有外来人口，北京人口是负增长。
此外, 这600万还不是匀速增加的。从00年01年增加了20万人，01到04三年， 每年增加35万人；04到06年三年，每年增加45万人；06年到09年三年，每年增量60万人；09年到10年遇普查年，激增200万人应该不准，要适当摊一些到前面年份。
此前情况如何？北京市93年出台人口规划，到2010年常住人口1250万，市内650万。注意，从1993年开始，人口每年都在增加，但人口控制还较好，一直到2000年，都属于缓慢增长，1993-2000年，一共增加了200万人。2000年以后的情况看到了，大幅度超过北京市政府预期的增长正是2001年开始。而差不多06年以后，正式进入每年增加60万+的高涨年代——06年以后的房价，大家也看得清楚。
2. 毕业生人数。
两条毕业生人数线不涉及普查的跳跃，趋势更加平滑。2000以后进入快速增长时期（95年开始教育产业化和并轨扩招）。2008年增幅已经降下来，2011年甚至绝对数下降。但是2012年有个抬头（原因不明）。
人口线的信息我们总结如下：第一， 这十年是北京人口超速（尤其超过北京规划，这个很关键）增长期；第二，人口增长高峰应该已经过去，之后会趋于低速，平稳，甚至下降。
其实这些好像大家也都知道吧。这个信息隐含的意义，结合图二能看得更清楚。
图二：北京市各年度商品房土地供应面积和经济适用房竣工面积图。为了一起看趋势，两条线单位不同。这两条线的信息太清楚了，不再多说。
结合图一、二，可以发现：
1. 在2000年以后的人口快速增长时期，只有2000-2004年的商品房和经适房是同样快速增长。
2. 2005-2006之后,人口进入更快的增长阶段，但商品房增量和经适房增量大幅度下滑。
这两个图可以充分说明，北京房价上涨最基本的推手是什么。是投机泡沫，还是供不应求。
最后，三个观点（不是数据中的客观信息，所以个人观点吧）：
第一，虽然人口增长趋势已经放缓，但2006年至今大量的新增人口，可能还有很多没买房。但新增商品房供应，尤其是五环之内、四环之内，已经屈指可数。
第二，2012年毕业生人数又有一个小抬头，这个是否意味着趋势，需要进一步观察。
第三，对2005年以后的新增人口而言，她们的孩子进入小学的高峰时间段大概是2012年-2022年。如果不考虑到上地小学这样的后起之秀，好的学校可以当做固定无增量供应。可能有少量特殊学校会有新增商品房对应，大部分好的学区房也属于二手房无增量供应——对于学区的详细考察还没进行，希望以后再补充。
收尾：今年学区房的猛涨算是在意料之中，但普通房的涨幅比我们想的要高。
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※ 修改:·Vigee 于 Feb 4 06:55:44 2013 修改本文·[FROM: 86.128.225.*]
※ 来源:·水木社区 http://www.newsmth.net·[FROM: 86.128.225.*]
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