发信人: Aaron (Farewell♂South Away♂生活缘何支离破碎), 信区: SchoolEstate
标 题: 出手报告：中一天秀+卖房报告：农科附
发信站: 水木社区 (Mon Dec 15 23:28:23 2014), 站内 [累计积分奖励: 1111/0]
今天终于过完户，算是尘埃落定。从版上学到很多，发个出手报告回馈大家。
卖：海淀区四道口文林大厦71.6平一居改两居，农科院附小学区，不满五277w包税，净得价247w，附加条款是过户后多住两个月，过户后半年内迁走户口，没有户口尾款。
买：海淀区天秀花园136.7平两居准备改三居，中关村一小天秀校区学区，满五不唯一620w卖家净得，个税55w。
中介：买卖都是链家，中介费都是2.5%。原计划买房跳单，后因为链家帮砍了45万房价（超预期20万），就没跳。
监管：卖房走浦发，三方，买房走光大，三方。
贷款：卖房的买家原计划走公积金二套，9.30后算首套，重新签约修改网签价，走工行商贷97折，买房走工行商贷，二套上浮10%。
关于学区的考虑：个人一直是牛小派，对直升校不是很感冒，认可海淀目前的掐尖模式，认为这种模式在海淀区不太可能有实质性变革，或者变了也是换汤不换药。好初中在小升初阶段对优质生源的掐尖工作将一如既往地进行下去，而且好初中会更加注重培养嫡系部队、也就是初高中直升班或签约直升的尖子生们。
时间节点：
8.31 卖房签约
10.19 买房签约
11. 1 卖房重新签约
11. 3 卖房房源核验通过
11.14 卖房的买家购房资格审查通过
11.14 卖房网签、面签、评估
11.21 卖房资金监管
11.22 买房资格审查提交
11.24 卖房过户，资金监管解冻
11.27 买房房源核验提交
12. 3 出评估报告、房源核验通过
12. 5 买房资格审查通过
12. 8 买房网签、面签
12.10 卖房贷款放款
12.12 买房批贷
12.14 买房首付监管
12.15 买房缴税、过户
换房历程：
5月看到房价有下降趋势，决定换房，原计划是预算400-450万换一个两居或者小三居，学不学区的无所谓。当时链家已经有坑爹的内部指导价，于是我自己房子先挂到了我爱我家。挂了两周，看房寥寥，发现市场很冷，于是降价15万，直接降到链家指导价以下，俩中介同时挂。附近其他中介没见到店面，就没挂上。我房子不满五，原值很低，税很多，链家指导价对我影响不太大。同时，我家楼上同户型正在卖，挂330w满五唯一。
对房子的要求：
两居或三居，房龄10年内，南北通透；双卫，客厅主卧朝南，房子中间不能是洗手间，大门不能对主卧门，不能对洗手间，主卧床不能对门，不能对主卫门，厨房不能夹在俩卧室中间；小区人车分流的容积率不高于2.5，人车不分流的不高于1.6；离地铁或未来的地铁1km以内；有二流一类以上学区，具体到海淀，能接受的最差学校是海淀实验二小。
对房子地点的要求：
东三环以西，长安街以北，西五环以东，北5.5环以南，石景山区不要。
这一要求主要考虑开车出行方便、上班方便。
看房：
先后看了田村的丹青府、熙湖、乐府江南、雅世合金、幸福时光；安贞的国典华园、胜古馨园；学清路的逸成东苑，清枫华景，柏儒苑；慈寿寺的颐慧佳园、绿波漫板、中海雅园；四季青的美丽园、金雅园；宝盛里的观澳园、观景园、芳清园、观林园；神盘橡树湾；万柳光大水墨；西二旗的领秀新硅谷、燕尚园；西北旺中海枫涟、茉莉园；天秀古月园、万科西山庭院；中关村大河庄苑。
看上过的房子：
丹青府 138平客厅双卧朝南，要价高达670w，价格谈不下来放弃。
乐府江南 150平眼镜户型三居，要价800w，超预算放弃。
逸成东苑 156平下沉户型600-620万出了好几套都被人全款秒了，后来没等到合适的。
颐慧佳园 121平两居因中介不靠谱，没买到，被中原573w卖掉，满五唯一，大概是7月。
橡树湾一期 127平三居，看过3层、7层、12层、19层，除了3层外都可以接受。
7层、12层在930之后十一长假期间分别620w、635w卖掉，满五唯一。
19层满五不唯一要净得价620w，税大概50w，超预算50w，谈不下来放弃。
后来，10月24日这套真的这个价格卖出去了。。。
光大水墨 103平两居，850w超预算太多放弃。
西山庭院 132平2.5居，810w超预算太多放弃。
大河庄苑 127平两居，1号楼4/4层，这套跟我最后买的那套作为最终备选
价格比古月园便宜20w，由于大河没电梯，且户型不能改三居
最终先谈的古月园，价格谈下来就出手了。
这套到现在也没卖出去，看房记录达到了惊人的240多次，不知道什么原因。
卖房：
8月10日我家楼上同户型成交，成交价285w满五唯一。于是我降价到255w。
8月31日签约，买家公积金二套准备贷80w，合同签的245w净得，低于心里预期4w。
因930原因，卖房的买家从二套变成了首套，加上他自己卖房到10月30日才过户，而我们的合同约定11.30之前过户，买家担心公积金时间走不完，跟我商量改商贷，我看了下合同，改商贷需要修改合同，于是借机提出推翻合同重签，降低网签价以节约税费，同时为规避满5改满2风险，改为卖家包税交易，买家节约50w首付，总成本下降1w，我多卖了2w块钱。
赶上APEC假期，过户时间非常紧张，时间点大家自己看吧，出资格到过户一共8个工作日。
过户的时候我才知道，买我房子的这夫妇俩办了假离婚，老婆买了我家楼上那套，老公买了我这套……
买房：
10月19日买房签约。半个月后同户型比我楼层低的房子730w满五唯一成交，担心卖家毁约，于是开始催促卖房流程，两边中介对接上后，流程还算顺利，工行批贷神速点赞，出资格到过户一共6个工作日。
感受：
1、这辈子也不想再折腾房子了。
2、中介对比：链家的服务相对规范，且高出其他家一大截，我爱我家价格低，但是没啥服务，麦田从店经理到业务员都是一帮神经病，其他小中介没怎么打交道。有个我爱我家四季青区域的中介一直带我看房，从5月看到10月，颐慧佳园那套因为他自己的原因没搞定卖家，于是没帮我约到房主。他答应我不管从谁家看上哪里的房子找他成交都1%给做。最后出手的这套，我爱我家在天秀这边没有店面，他们系统里没有这套房，于是没找他跳单。业主挂了链家、麦田、中原，后两家都是我黑名单上的机构，所以最终没跳单。
3、即使是链家，为了促成成交，他们对买卖双方洗脑+心理战+各种细节地方挖的坑也数不胜数，如果不能对流程做到心中有数，很容易被他们坑到，比如资金监管的三方和四方问题，链家要求四方，我坚持要求必须三方，最终都走三方顺利过户。
4、关于建委指导价，二手房版上有个软件非常准确，地税用的就是这个核税，大家可以搜一下。
--
发信人: adar83 (风筝～不能按照习惯活着), 信区: sysop
标 题: Re: 积分第一名又换人了...
发信站: 水木社区 (Sun Jan 14 16:38:55 2007), 站内
[B我可是新鲜的黄花呀 ：）
[B【 在 Aaron (Aaron◆单身其实挺好的◆CFA报名费好orz啊) 的大作中提到: 】
: 哇adar你居然跳我的坑。。。[99B
※ 来源:·水木社区 newsmth.net·[FROM: 123.120.21.114]
标 题: 出手报告：中一天秀+卖房报告：农科附
发信站: 水木社区 (Mon Dec 15 23:28:23 2014), 站内 [累计积分奖励: 1111/0]
今天终于过完户，算是尘埃落定。从版上学到很多，发个出手报告回馈大家。
卖：海淀区四道口文林大厦71.6平一居改两居，农科院附小学区，不满五277w包税，净得价247w，附加条款是过户后多住两个月，过户后半年内迁走户口，没有户口尾款。
买：海淀区天秀花园136.7平两居准备改三居，中关村一小天秀校区学区，满五不唯一620w卖家净得，个税55w。
中介：买卖都是链家，中介费都是2.5%。原计划买房跳单，后因为链家帮砍了45万房价（超预期20万），就没跳。
监管：卖房走浦发，三方，买房走光大，三方。
贷款：卖房的买家原计划走公积金二套，9.30后算首套，重新签约修改网签价，走工行商贷97折，买房走工行商贷，二套上浮10%。
关于学区的考虑：个人一直是牛小派，对直升校不是很感冒，认可海淀目前的掐尖模式，认为这种模式在海淀区不太可能有实质性变革，或者变了也是换汤不换药。好初中在小升初阶段对优质生源的掐尖工作将一如既往地进行下去，而且好初中会更加注重培养嫡系部队、也就是初高中直升班或签约直升的尖子生们。
时间节点：
8.31 卖房签约
10.19 买房签约
11. 1 卖房重新签约
11. 3 卖房房源核验通过
11.14 卖房的买家购房资格审查通过
11.14 卖房网签、面签、评估
11.21 卖房资金监管
11.22 买房资格审查提交
11.24 卖房过户，资金监管解冻
11.27 买房房源核验提交
12. 3 出评估报告、房源核验通过
12. 5 买房资格审查通过
12. 8 买房网签、面签
12.10 卖房贷款放款
12.12 买房批贷
12.14 买房首付监管
12.15 买房缴税、过户
换房历程：
5月看到房价有下降趋势，决定换房，原计划是预算400-450万换一个两居或者小三居，学不学区的无所谓。当时链家已经有坑爹的内部指导价，于是我自己房子先挂到了我爱我家。挂了两周，看房寥寥，发现市场很冷，于是降价15万，直接降到链家指导价以下，俩中介同时挂。附近其他中介没见到店面，就没挂上。我房子不满五，原值很低，税很多，链家指导价对我影响不太大。同时，我家楼上同户型正在卖，挂330w满五唯一。
对房子的要求：
两居或三居，房龄10年内，南北通透；双卫，客厅主卧朝南，房子中间不能是洗手间，大门不能对主卧门，不能对洗手间，主卧床不能对门，不能对主卫门，厨房不能夹在俩卧室中间；小区人车分流的容积率不高于2.5，人车不分流的不高于1.6；离地铁或未来的地铁1km以内；有二流一类以上学区，具体到海淀，能接受的最差学校是海淀实验二小。
对房子地点的要求：
东三环以西，长安街以北，西五环以东，北5.5环以南，石景山区不要。
这一要求主要考虑开车出行方便、上班方便。
看房：
先后看了田村的丹青府、熙湖、乐府江南、雅世合金、幸福时光；安贞的国典华园、胜古馨园；学清路的逸成东苑，清枫华景，柏儒苑；慈寿寺的颐慧佳园、绿波漫板、中海雅园；四季青的美丽园、金雅园；宝盛里的观澳园、观景园、芳清园、观林园；神盘橡树湾；万柳光大水墨；西二旗的领秀新硅谷、燕尚园；西北旺中海枫涟、茉莉园；天秀古月园、万科西山庭院；中关村大河庄苑。
看上过的房子：
丹青府 138平客厅双卧朝南，要价高达670w，价格谈不下来放弃。
乐府江南 150平眼镜户型三居，要价800w，超预算放弃。
逸成东苑 156平下沉户型600-620万出了好几套都被人全款秒了，后来没等到合适的。
颐慧佳园 121平两居因中介不靠谱，没买到，被中原573w卖掉，满五唯一，大概是7月。
橡树湾一期 127平三居，看过3层、7层、12层、19层，除了3层外都可以接受。
7层、12层在930之后十一长假期间分别620w、635w卖掉，满五唯一。
19层满五不唯一要净得价620w，税大概50w，超预算50w，谈不下来放弃。
后来，10月24日这套真的这个价格卖出去了。。。
光大水墨 103平两居，850w超预算太多放弃。
西山庭院 132平2.5居，810w超预算太多放弃。
大河庄苑 127平两居，1号楼4/4层，这套跟我最后买的那套作为最终备选
价格比古月园便宜20w，由于大河没电梯，且户型不能改三居
最终先谈的古月园，价格谈下来就出手了。
这套到现在也没卖出去，看房记录达到了惊人的240多次，不知道什么原因。
卖房：
8月10日我家楼上同户型成交，成交价285w满五唯一。于是我降价到255w。
8月31日签约，买家公积金二套准备贷80w，合同签的245w净得，低于心里预期4w。
因930原因，卖房的买家从二套变成了首套，加上他自己卖房到10月30日才过户，而我们的合同约定11.30之前过户，买家担心公积金时间走不完，跟我商量改商贷，我看了下合同，改商贷需要修改合同，于是借机提出推翻合同重签，降低网签价以节约税费，同时为规避满5改满2风险，改为卖家包税交易，买家节约50w首付，总成本下降1w，我多卖了2w块钱。
赶上APEC假期，过户时间非常紧张，时间点大家自己看吧，出资格到过户一共8个工作日。
过户的时候我才知道，买我房子的这夫妇俩办了假离婚，老婆买了我家楼上那套，老公买了我这套……
买房：
10月19日买房签约。半个月后同户型比我楼层低的房子730w满五唯一成交，担心卖家毁约，于是开始催促卖房流程，两边中介对接上后，流程还算顺利，工行批贷神速点赞，出资格到过户一共6个工作日。
感受：
1、这辈子也不想再折腾房子了。
2、中介对比：链家的服务相对规范，且高出其他家一大截，我爱我家价格低，但是没啥服务，麦田从店经理到业务员都是一帮神经病，其他小中介没怎么打交道。有个我爱我家四季青区域的中介一直带我看房，从5月看到10月，颐慧佳园那套因为他自己的原因没搞定卖家，于是没帮我约到房主。他答应我不管从谁家看上哪里的房子找他成交都1%给做。最后出手的这套，我爱我家在天秀这边没有店面，他们系统里没有这套房，于是没找他跳单。业主挂了链家、麦田、中原，后两家都是我黑名单上的机构，所以最终没跳单。
3、即使是链家，为了促成成交，他们对买卖双方洗脑+心理战+各种细节地方挖的坑也数不胜数，如果不能对流程做到心中有数，很容易被他们坑到，比如资金监管的三方和四方问题，链家要求四方，我坚持要求必须三方，最终都走三方顺利过户。
4、关于建委指导价，二手房版上有个软件非常准确，地税用的就是这个核税，大家可以搜一下。
--
发信人: adar83 (风筝～不能按照习惯活着), 信区: sysop
标 题: Re: 积分第一名又换人了...
发信站: 水木社区 (Sun Jan 14 16:38:55 2007), 站内
[B我可是新鲜的黄花呀 ：）
[B【 在 Aaron (Aaron◆单身其实挺好的◆CFA报名费好orz啊) 的大作中提到: 】
: 哇adar你居然跳我的坑。。。[99B
※ 来源:·水木社区 newsmth.net·[FROM: 123.120.21.114]
No comments:
Post a Comment