发信人: VSH (感动常在无言之境), 信区: OurEstate
标 题: 卖家违约买家要求继续履行合同法院诉讼进展汇报
发信站: 水木社区 (Fri Aug 2 20:40:19 2013), 站内
案情说明
1. 我们与李雪婷在2012年11月27日约定购买李雪婷名下京房权证崇字第022484号位于北京市崇文区夕照寺街16号院1号楼-1至1层4单元0101的房子，双方约定房屋售价为339万，并于约定当日支付给对方定金10万元。
2. 我们与李雪婷于2012年12月14日签订正式的由中原地产作为居间方的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），双方约定出售方李雪婷应于2012年12月18日前到中信银行办理抵押注销手续，买受方应于2013年2月28日前将130万首付款支付给出售方李雪婷，并配合办理剩余房款贷款手续，双方于2013年5月1日前办理完房屋权属转移登记手续，并将房屋实际交给买受人。
3. 买受方于2013年2月28日按约将房屋首付款130万交给出售人，并催促出售人李雪婷尽快办理房屋解押手续，出售人李雪婷先是以自己出国在外为借口避免于2月28日付款当天与买方见面，逃避网签，并让其直接打款，又推脱以中信银行解抵押需要一个月的周期为由，拖延继续履行合同的时间。（如我们未打款，李雪婷则可以我们违约为由解除合同，并要求我们赔偿。经过衡量，我们在中介见证下通过银行汇款）
4. 在我们的多次催促履行合同、进行网签下，出卖方李雪婷终于掩盖不了自己想要撕毁合同的目的，提出自己的父亲赌球借高利贷，被黑社会追杀为由，要求立即解除合同。买方表示愿意再支付一些房款让李雪婷尽快履行合同，李雪婷仍然坚持不再履行合同，并声称房子已经被高利贷扣下，无法履行。此时房价已经比签订合同时上涨了80万，而李雪婷只同意赔偿10万元违约金。与此同时，我们调查到李雪婷于还在其他中介以450万的价格挂卖此房产。
5. 李雪婷于3月12日正式提出解除合同，但遭买方拒绝。买方于2013年3月27日将李雪婷以房屋买卖合同纠纷为由告至东城法院，要求继续履行合同，法院于2013年4月26日将李雪婷的房产进行了司法查封。
6. 李雪婷知道买方起诉后先是于2013年3月29日告知买方房屋的承租人要行使对房屋的优先购买权（后承租人并未配合），又于当天让所谓的黑社会的“哥哥”对买方进行恐吓。后又于2013年4月7日串通孙国军在房屋上另设了一个450万的抵押，并办理了抵押手续。
7. 在法院示明有抵押权不能过户的情况下，买方于2013年5月31日以债权人撤销权纠纷为由将李雪婷、孙国军起诉至东城法院，请求法院撤销孙国军在房屋上设定的抵押。
8. 第一个合同纠纷的案子已经于2013年5月15日及2013年5月31日开过两次庭，法官表明需要解除两个抵押权后方可判决合同履行。第一个抵押权中信银行对于是否愿意买方替李雪婷解除抵押表示不表态，买方与中信银行沟通，并告知中信银行抵押的房产已经被查封，希望中信银行尽快收回李雪婷的贷款或同意买方替李雪婷还款解除抵押，中信银行表示会依据贷后风控程序提前收回贷款，但李雪婷表示拒绝提前归还，目前此事没有进一步进展。第二个抵押权撤销的案子已经于2013年7月2日开过一次庭，并将于2013年8月6日开第二次庭对案件进一步的审理。
本案难点
1． 在第一个诉讼中，北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第八条规定“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。 出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。 法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。”法院的意见是中信银行必须事先同意买方为李雪婷偿还贷款，并做笔录后，方追加中信银行成为无独立请求权第三人参诉；而中信银行则称，法院如追加其为第三人，则会派人参加诉讼，而未参加诉讼前，无法表态。
2． 在第二个诉讼中，如何撤销李雪婷与孙国军的恶意抵押。两个人串通，这种主观恶意性非常难以举证。被告提交的转账回单显示，孙国军早在2011年前就向李雪婷控制的公司五星种植（北京）有限公司，汇入700余万巨额资金，而被告在直到诉讼发起后才进行了抵押手续，之前并未提及此事，也并未进行抵押或公证。提交的借款合同签署日期为2012年年底。众多疑点，但是在他强权证面前，真的是无力。目前看，撤销抵押难度很大。
我的想法
这么长的文章，如果能看到这里我已经心存感激了。首先，我们承认我们自己有很多失误，比如对资金监管不够到位，对对方过于信任，也相信了中介所说的任何时候都可以打网签。 第一次买二手房，确实很多地方不懂，但是，从履行合约上讲，我们没有任何问题。卖家的无耻也是前所未见的，选择法律途径解决，也知道是一条很漫长很艰辛的道路。跟很多律师谈过，基本上都建议我们要钱，说要房很麻烦。现在看确实是。但是，也许就是较真的人太少，才导致了当前的局面。
无良卖家，缺德中介，不作为的中信银行，凑在一起才造成了当前的困局。
附件我公布了一些证据，一来佐证我说的话，二来我们相信我们没有过错，如果碰巧有人认识这俩混蛋，能够提供恶意抵押的证据，如果有效，我愿意出现金一万元酬谢。我以我水木的12年身份作为担保。
同时，我不知道有什么好的办法，能够破中信银行的困局。同意与不同意是法律给抵押权人赋予的权利，中信说不同意，我们也没什么可说的，毕竟这是人家的权利。但是中信一方面跟我们说要追回贷款（当然李雪婷是肯定不会还的，刚刚给分行经理打过电话，语气已经由必须追回转为劝说追回），一方面又不同意由我们代为偿还。无语但又无奈。如果有人能帮助我们破了这个局，因为中信说他们没有内部文件规定同意或者不同意，比如能够让中信同意，或者通过银监会压中信一下，同样壹万元。抱歉没有更多的钱去酬谢。
媒体的力量，我不知道可不可以。如果能对我表示支持，我表示感谢。虽然我知道，这些都无法影响法官。我能做的，也就是无可奈何的自救而已。
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标 题: 卖家违约买家要求继续履行合同法院诉讼进展汇报
发信站: 水木社区 (Fri Aug 2 20:40:19 2013), 站内
案情说明
1. 我们与李雪婷在2012年11月27日约定购买李雪婷名下京房权证崇字第022484号位于北京市崇文区夕照寺街16号院1号楼-1至1层4单元0101的房子，双方约定房屋售价为339万，并于约定当日支付给对方定金10万元。
2. 我们与李雪婷于2012年12月14日签订正式的由中原地产作为居间方的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），双方约定出售方李雪婷应于2012年12月18日前到中信银行办理抵押注销手续，买受方应于2013年2月28日前将130万首付款支付给出售方李雪婷，并配合办理剩余房款贷款手续，双方于2013年5月1日前办理完房屋权属转移登记手续，并将房屋实际交给买受人。
3. 买受方于2013年2月28日按约将房屋首付款130万交给出售人，并催促出售人李雪婷尽快办理房屋解押手续，出售人李雪婷先是以自己出国在外为借口避免于2月28日付款当天与买方见面，逃避网签，并让其直接打款，又推脱以中信银行解抵押需要一个月的周期为由，拖延继续履行合同的时间。（如我们未打款，李雪婷则可以我们违约为由解除合同，并要求我们赔偿。经过衡量，我们在中介见证下通过银行汇款）
4. 在我们的多次催促履行合同、进行网签下，出卖方李雪婷终于掩盖不了自己想要撕毁合同的目的，提出自己的父亲赌球借高利贷，被黑社会追杀为由，要求立即解除合同。买方表示愿意再支付一些房款让李雪婷尽快履行合同，李雪婷仍然坚持不再履行合同，并声称房子已经被高利贷扣下，无法履行。此时房价已经比签订合同时上涨了80万，而李雪婷只同意赔偿10万元违约金。与此同时，我们调查到李雪婷于还在其他中介以450万的价格挂卖此房产。
5. 李雪婷于3月12日正式提出解除合同，但遭买方拒绝。买方于2013年3月27日将李雪婷以房屋买卖合同纠纷为由告至东城法院，要求继续履行合同，法院于2013年4月26日将李雪婷的房产进行了司法查封。
6. 李雪婷知道买方起诉后先是于2013年3月29日告知买方房屋的承租人要行使对房屋的优先购买权（后承租人并未配合），又于当天让所谓的黑社会的“哥哥”对买方进行恐吓。后又于2013年4月7日串通孙国军在房屋上另设了一个450万的抵押，并办理了抵押手续。
7. 在法院示明有抵押权不能过户的情况下，买方于2013年5月31日以债权人撤销权纠纷为由将李雪婷、孙国军起诉至东城法院，请求法院撤销孙国军在房屋上设定的抵押。
8. 第一个合同纠纷的案子已经于2013年5月15日及2013年5月31日开过两次庭，法官表明需要解除两个抵押权后方可判决合同履行。第一个抵押权中信银行对于是否愿意买方替李雪婷解除抵押表示不表态，买方与中信银行沟通，并告知中信银行抵押的房产已经被查封，希望中信银行尽快收回李雪婷的贷款或同意买方替李雪婷还款解除抵押，中信银行表示会依据贷后风控程序提前收回贷款，但李雪婷表示拒绝提前归还，目前此事没有进一步进展。第二个抵押权撤销的案子已经于2013年7月2日开过一次庭，并将于2013年8月6日开第二次庭对案件进一步的审理。
本案难点
1． 在第一个诉讼中，北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第八条规定“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。 出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。 法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。”法院的意见是中信银行必须事先同意买方为李雪婷偿还贷款，并做笔录后，方追加中信银行成为无独立请求权第三人参诉；而中信银行则称，法院如追加其为第三人，则会派人参加诉讼，而未参加诉讼前，无法表态。
2． 在第二个诉讼中，如何撤销李雪婷与孙国军的恶意抵押。两个人串通，这种主观恶意性非常难以举证。被告提交的转账回单显示，孙国军早在2011年前就向李雪婷控制的公司五星种植（北京）有限公司，汇入700余万巨额资金，而被告在直到诉讼发起后才进行了抵押手续，之前并未提及此事，也并未进行抵押或公证。提交的借款合同签署日期为2012年年底。众多疑点，但是在他强权证面前，真的是无力。目前看，撤销抵押难度很大。
我的想法
这么长的文章，如果能看到这里我已经心存感激了。首先，我们承认我们自己有很多失误，比如对资金监管不够到位，对对方过于信任，也相信了中介所说的任何时候都可以打网签。 第一次买二手房，确实很多地方不懂，但是，从履行合约上讲，我们没有任何问题。卖家的无耻也是前所未见的，选择法律途径解决，也知道是一条很漫长很艰辛的道路。跟很多律师谈过，基本上都建议我们要钱，说要房很麻烦。现在看确实是。但是，也许就是较真的人太少，才导致了当前的局面。
无良卖家，缺德中介，不作为的中信银行，凑在一起才造成了当前的困局。
附件我公布了一些证据，一来佐证我说的话，二来我们相信我们没有过错，如果碰巧有人认识这俩混蛋，能够提供恶意抵押的证据，如果有效，我愿意出现金一万元酬谢。我以我水木的12年身份作为担保。
同时，我不知道有什么好的办法，能够破中信银行的困局。同意与不同意是法律给抵押权人赋予的权利，中信说不同意，我们也没什么可说的，毕竟这是人家的权利。但是中信一方面跟我们说要追回贷款（当然李雪婷是肯定不会还的，刚刚给分行经理打过电话，语气已经由必须追回转为劝说追回），一方面又不同意由我们代为偿还。无语但又无奈。如果有人能帮助我们破了这个局，因为中信说他们没有内部文件规定同意或者不同意，比如能够让中信同意，或者通过银监会压中信一下，同样壹万元。抱歉没有更多的钱去酬谢。
媒体的力量，我不知道可不可以。如果能对我表示支持，我表示感谢。虽然我知道，这些都无法影响法官。我能做的，也就是无可奈何的自救而已。
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