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标 题: 三亚楼市观感
发信站: 水木社区 (Sun Mar 1 09:18:21 2015), 站内 [累计积分奖励: 100/0]
老人去年年底嫌北京雾霾太重，去三亚过冬，春节前跑去三亚待了一段时间，看了不少楼盘，说说感受吧，都是碎碎念，大家随便看看吧。
1. 海南养老对北方人来说主要是冬天，夏天还是回北方吧。。。
2. 整个海南岛，只有所谓的18度线以南是热带气候，因此就养老过冬来说的话，也就18度南的区域合适，如果在海口过冬，阴冷潮湿，其实本质上还不如在北京过冬呢（北京有暖气），
3.18度以南地区，如果考虑养老，目前最好考虑三亚市及陵水县，而万宁，东方，保亭，乐东等医疗配套基本为0，交通也不是很方便（父母会开车的除外）。
下面主要说说三亚的情况，
1. 三亚的气候，一年主要也就是冬天比较舒服，晒太阳很舒服。但所谓春夏秋实际上北方人是很难忍受的，潮气极重，导致房屋内的家具家电都会受潮发霉，最好的壁纸只能坚持4年，因此别看有些开发商送的精装很美，其实都很不实用。
2. 三亚的人口，常驻据说是70-100万，冬天算上北方来的（主要是东北的）能翻倍，给生活交通及物价的压力非常大，物价冬天的时候不输北京（春节前后海鲜市场价格几乎能翻倍）。海南本地人比较木讷，二手中介，一手楼盘销售明显是外来人更灵光些，感觉三亚各行各业海南本地人都没有竞争优势。
3. 三亚的市场，主要是第一第二第三市场，以及零星的各类小农贸市场，其他大型超市很多，生活基本无忧。
4. 三亚的医疗，主要是农垦，中医院，425，人民医院以及在海棠湾的301等，需要说明一个情况，冬天的时候，301挂号需要排3周。。。。很多两广的病人千里看病。
5. 三亚的交通，出租车还算好打，满城的摩托，汽车和摩托的喇叭都非常响，相比而言北京开车真是文明。。。公交2块起步
6. 大东海及三亚湾游客多比较脏乱，物价也更贵。
7. 本地卖菜卖鱼的小哥们有些长的好帅。
就楼市来说，
1. 三亚盖房子喜欢偷面积，但是偷的太多的话，有可能办房产证的时候会受一定影响，另外墙面已涂料墙为主，很少做板楼，大都小面积（旅游地产特征明显）。
2. 三亚之前一些年主要做毛坯，现在因为高房价+开发商逐步实力雄厚，大部分楼盘已经开始做精装了（这点极为重要，三亚的装修比北京贵25%左右，而且盯装修实在太辛苦）
3. 与北方不同的是，既然不用考虑供暖，楼体一般做的都比较薄，窗户也是单层的，导致膈音不好。
4. 三亚2014年楼市房价主要就是个跌字，全面跌，四面八方跌，13年买房都得抢，14年随便挑
5. 能看到海的房子贵很多，但是就养老和投资来看，基本毫无价值。。。
6. 亚龙湾太贵了（5w+别墅），没看。
三亚市新房现房或准现房：
第一档次，开发商实力雄厚，规划，绿化，设计，配套都不错的：
鲁能三亚湾 山东开发商，2万左右，开发商很厉害，三亚第二大盘，三亚市区唯二的游艇港口（另外一个是鸿洲片区）小区位置离机场很近，所以如果坐飞机到三亚的话，下来回家很方便（销售的话），当然销售不会告诉你。。。挨着机场近飞机起降会有多大影响，专门在周边听了一下，十几分钟一次，受不了，
鸿洲天玺 四川开发商，算河西区域，3w2起价，送面积，三梯八户，1-3居室都有，三亚市最中心的位置（市委附近），内河入海口。地段很不错，张嘉译带盐，离第一市场和旺豪超市很近，楼下是游艇区，主要是三栋很有现代感的楼组成，缺点是离医院不近，周围渔民太多导致水质极差（真的是极差），另外小区绿化面积太小，旁边是前期的鸿洲香榭左岸，对面是酒吧街，感觉年轻人或者土豪买了不错，养老不是很合适。
凤凰水城 南京开发商，算河西区域，新开的E区，16000起价（开发商鸡贼的宣传的12800是算上赠送面积的），锅鸡章带盐，三亚第一大盘，是第三大的10倍。特价的是15层的房子，两梯八户，户型是4种2居室，好一点户型和楼层卖的就很贵了，如果是买6层的洋房，价格是2w3，缺点是毛坯（这个不能让忍，太鸡贼了），E区离销售宣传的三亚湾、农垦医院及第三市场是最远的，步行不可能。
第二档次，开发商地方范儿十足。
君和君泰，山西开发商，算河东区域，三亚第三大盘，1-3居室都有，1w6起价，精装，离几个大学很近，销售素质不高，一个劲的推荐说离琼海学院近好（好啥？租给大学生当X房？），位置，户型一般，容积率太大，小区绿化，配套一般，南边规划的湿地公园正在处于强拆阶段，离铁路很近。
京海成·鹿港溪山，算河东区域，1w8起，精装，容积率大，1-3居室都有，离凤凰路太近了，吵。
第三档次，
保利凤凰公馆 垃圾，挂着保利的名字而已，酒店式公寓无小区。
三亚市二手房
鸿洲时代海岸，1w8-2w，小区很大，绿化不错，04-05年开发，主要有8栋楼，但比较好的是3,4,5,6。入住率挺高的，与鸿洲天玺新房隔岸相对，楼下酒吧街和游艇会，海天盛筵的举办地点，各种豪车，比北京见的多。。。
碧水蓝天，2w上下。挨着三亚湾，人多多多。。。各种家庭旅馆。离医院和市场都很近，
凤凰水城，比起新房，凤凰水城的二手房更加诱人，不到2w的价格，A B C区离配套们更近。
卓达巴哈马，也是个大盘小区不错就是离海略远。1w5左右
海棠湾和陵水湾新房，由于离市区远，配套相差较大，因此开发商们大都在小区建设，户型设计等方面下很大的功夫，看起来很美：
海棠湾算三亚，陵水湾算陵水县，高铁三亚-亚龙湾-海棠湾-陵水县，但是大部分楼盘离站点都很远。
陵水湾由于开发较早，规模效应已经形成，主要就是靠雅居乐+碧桂园两大开发商的造城运动，但是未来上升空间很小，政策支持全靠陵水县城政府。。。
海棠湾属于国家海岸，高度比陵水湾高很多，政策上的支持力度尤其足（单独设高铁站，301医院，N个大型酒店，免税店），但是目前刚开始起步，配套还不如陵水湾，需要时间完善
保利海棠 40年产权不限购，去的时候已经抢光了。。囧。。2w单价但是送面积很大（70P送近70P），走路就能去301，期房，目前周边配套很差。
陶然湾 海棠湾区块但是离海远，属于山景温泉房，户型1居-3居别墅都有，别墅小联排（110-140）250w一套，送不少面积，周边配套0。
珊瑚宫殿 2w 挂着碧桂园的名儿，实际上已经和碧桂园撕逼了，海景不错，售楼处霸气，房子盖得也大开大合，开发商老总自己弄了直升飞机坪，缺点配套啊，据说去买菜都是抢的。。这点和三亚没法比，另外没有沙滩。
珊瑚海 和珊瑚宫殿一样的开发商，40年不限购，优缺点和珊瑚宫殿一样。
三亚市租房
三亚市中介相对来说还是正规的。
租房冬天是旺季，如果按照冬季租三个月，好点小区2居室每月租金能上万，但年租一个月也就4K。
作为一个候鸟型城市，以目前高峰人口计算的话，房屋供需比相对北京更为合理，租金上涨较慢。
总结：
从投资属性讲，考虑到三亚房子持有成本太大（因为潮湿，家具及装修的折旧比北京要严重，不易打理），租售比也一般的情况下长期看上涨动力并不如北上广深大（个人见解），二手套现并不容易，但若硬要投资的话，还是三亚市区的房子更好些，冬天能出租，另外由于14年楼市不好，目前买的话可以挑的比较细，建议控制预算在150万以内。如果钱真的很多能熬10年，去买海棠湾吧。
从养老属性讲，三亚市区的房子明显好于海棠湾好于陵水，周边有市场，大超市，医院以及较高的入住率（广场舞），都是老人不可或缺的
不建议买保亭，乐东等地的房子，多看看多想想多住住就知道了，交通配套等并不适合养老及投资。
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※ 来源:·水木社区http://www.newsmth.net·[FROM:123.113.12.*]
标 题: 三亚楼市观感
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老人去年年底嫌北京雾霾太重，去三亚过冬，春节前跑去三亚待了一段时间，看了不少楼盘，说说感受吧，都是碎碎念，大家随便看看吧。
1. 海南养老对北方人来说主要是冬天，夏天还是回北方吧。。。
2. 整个海南岛，只有所谓的18度线以南是热带气候，因此就养老过冬来说的话，也就18度南的区域合适，如果在海口过冬，阴冷潮湿，其实本质上还不如在北京过冬呢（北京有暖气），
3.18度以南地区，如果考虑养老，目前最好考虑三亚市及陵水县，而万宁，东方，保亭，乐东等医疗配套基本为0，交通也不是很方便（父母会开车的除外）。
下面主要说说三亚的情况，
1. 三亚的气候，一年主要也就是冬天比较舒服，晒太阳很舒服。但所谓春夏秋实际上北方人是很难忍受的，潮气极重，导致房屋内的家具家电都会受潮发霉，最好的壁纸只能坚持4年，因此别看有些开发商送的精装很美，其实都很不实用。
2. 三亚的人口，常驻据说是70-100万，冬天算上北方来的（主要是东北的）能翻倍，给生活交通及物价的压力非常大，物价冬天的时候不输北京（春节前后海鲜市场价格几乎能翻倍）。海南本地人比较木讷，二手中介，一手楼盘销售明显是外来人更灵光些，感觉三亚各行各业海南本地人都没有竞争优势。
3. 三亚的市场，主要是第一第二第三市场，以及零星的各类小农贸市场，其他大型超市很多，生活基本无忧。
4. 三亚的医疗，主要是农垦，中医院，425，人民医院以及在海棠湾的301等，需要说明一个情况，冬天的时候，301挂号需要排3周。。。。很多两广的病人千里看病。
5. 三亚的交通，出租车还算好打，满城的摩托，汽车和摩托的喇叭都非常响，相比而言北京开车真是文明。。。公交2块起步
6. 大东海及三亚湾游客多比较脏乱，物价也更贵。
7. 本地卖菜卖鱼的小哥们有些长的好帅。
就楼市来说，
1. 三亚盖房子喜欢偷面积，但是偷的太多的话，有可能办房产证的时候会受一定影响，另外墙面已涂料墙为主，很少做板楼，大都小面积（旅游地产特征明显）。
2. 三亚之前一些年主要做毛坯，现在因为高房价+开发商逐步实力雄厚，大部分楼盘已经开始做精装了（这点极为重要，三亚的装修比北京贵25%左右，而且盯装修实在太辛苦）
3. 与北方不同的是，既然不用考虑供暖，楼体一般做的都比较薄，窗户也是单层的，导致膈音不好。
4. 三亚2014年楼市房价主要就是个跌字，全面跌，四面八方跌，13年买房都得抢，14年随便挑
5. 能看到海的房子贵很多，但是就养老和投资来看，基本毫无价值。。。
6. 亚龙湾太贵了（5w+别墅），没看。
三亚市新房现房或准现房：
第一档次，开发商实力雄厚，规划，绿化，设计，配套都不错的：
鲁能三亚湾 山东开发商，2万左右，开发商很厉害，三亚第二大盘，三亚市区唯二的游艇港口（另外一个是鸿洲片区）小区位置离机场很近，所以如果坐飞机到三亚的话，下来回家很方便（销售的话），当然销售不会告诉你。。。挨着机场近飞机起降会有多大影响，专门在周边听了一下，十几分钟一次，受不了，
鸿洲天玺 四川开发商，算河西区域，3w2起价，送面积，三梯八户，1-3居室都有，三亚市最中心的位置（市委附近），内河入海口。地段很不错，张嘉译带盐，离第一市场和旺豪超市很近，楼下是游艇区，主要是三栋很有现代感的楼组成，缺点是离医院不近，周围渔民太多导致水质极差（真的是极差），另外小区绿化面积太小，旁边是前期的鸿洲香榭左岸，对面是酒吧街，感觉年轻人或者土豪买了不错，养老不是很合适。
凤凰水城 南京开发商，算河西区域，新开的E区，16000起价（开发商鸡贼的宣传的12800是算上赠送面积的），锅鸡章带盐，三亚第一大盘，是第三大的10倍。特价的是15层的房子，两梯八户，户型是4种2居室，好一点户型和楼层卖的就很贵了，如果是买6层的洋房，价格是2w3，缺点是毛坯（这个不能让忍，太鸡贼了），E区离销售宣传的三亚湾、农垦医院及第三市场是最远的，步行不可能。
第二档次，开发商地方范儿十足。
君和君泰，山西开发商，算河东区域，三亚第三大盘，1-3居室都有，1w6起价，精装，离几个大学很近，销售素质不高，一个劲的推荐说离琼海学院近好（好啥？租给大学生当X房？），位置，户型一般，容积率太大，小区绿化，配套一般，南边规划的湿地公园正在处于强拆阶段，离铁路很近。
京海成·鹿港溪山，算河东区域，1w8起，精装，容积率大，1-3居室都有，离凤凰路太近了，吵。
第三档次，
保利凤凰公馆 垃圾，挂着保利的名字而已，酒店式公寓无小区。
三亚市二手房
鸿洲时代海岸，1w8-2w，小区很大，绿化不错，04-05年开发，主要有8栋楼，但比较好的是3,4,5,6。入住率挺高的，与鸿洲天玺新房隔岸相对，楼下酒吧街和游艇会，海天盛筵的举办地点，各种豪车，比北京见的多。。。
碧水蓝天，2w上下。挨着三亚湾，人多多多。。。各种家庭旅馆。离医院和市场都很近，
凤凰水城，比起新房，凤凰水城的二手房更加诱人，不到2w的价格，A B C区离配套们更近。
卓达巴哈马，也是个大盘小区不错就是离海略远。1w5左右
海棠湾和陵水湾新房，由于离市区远，配套相差较大，因此开发商们大都在小区建设，户型设计等方面下很大的功夫，看起来很美：
海棠湾算三亚，陵水湾算陵水县，高铁三亚-亚龙湾-海棠湾-陵水县，但是大部分楼盘离站点都很远。
陵水湾由于开发较早，规模效应已经形成，主要就是靠雅居乐+碧桂园两大开发商的造城运动，但是未来上升空间很小，政策支持全靠陵水县城政府。。。
海棠湾属于国家海岸，高度比陵水湾高很多，政策上的支持力度尤其足（单独设高铁站，301医院，N个大型酒店，免税店），但是目前刚开始起步，配套还不如陵水湾，需要时间完善
保利海棠 40年产权不限购，去的时候已经抢光了。。囧。。2w单价但是送面积很大（70P送近70P），走路就能去301，期房，目前周边配套很差。
陶然湾 海棠湾区块但是离海远，属于山景温泉房，户型1居-3居别墅都有，别墅小联排（110-140）250w一套，送不少面积，周边配套0。
珊瑚宫殿 2w 挂着碧桂园的名儿，实际上已经和碧桂园撕逼了，海景不错，售楼处霸气，房子盖得也大开大合，开发商老总自己弄了直升飞机坪，缺点配套啊，据说去买菜都是抢的。。这点和三亚没法比，另外没有沙滩。
珊瑚海 和珊瑚宫殿一样的开发商，40年不限购，优缺点和珊瑚宫殿一样。
三亚市租房
三亚市中介相对来说还是正规的。
租房冬天是旺季，如果按照冬季租三个月，好点小区2居室每月租金能上万，但年租一个月也就4K。
作为一个候鸟型城市，以目前高峰人口计算的话，房屋供需比相对北京更为合理，租金上涨较慢。
总结：
从投资属性讲，考虑到三亚房子持有成本太大（因为潮湿，家具及装修的折旧比北京要严重，不易打理），租售比也一般的情况下长期看上涨动力并不如北上广深大（个人见解），二手套现并不容易，但若硬要投资的话，还是三亚市区的房子更好些，冬天能出租，另外由于14年楼市不好，目前买的话可以挑的比较细，建议控制预算在150万以内。如果钱真的很多能熬10年，去买海棠湾吧。
从养老属性讲，三亚市区的房子明显好于海棠湾好于陵水，周边有市场，大超市，医院以及较高的入住率（广场舞），都是老人不可或缺的
不建议买保亭，乐东等地的房子，多看看多想想多住住就知道了，交通配套等并不适合养老及投资。
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