发信人: lwpmxl (大象), 信区: RealEstate
标 题: 从资金回报看北京房价走势(长,慎入,原创)
发信站: 水木社区 (Fri May 25 09:54:06 2012), 站内

从资金回报看北京房价走势(长,慎入,原创)
两个例子。(1)中信城均价45000/平米,这个地方两居出租6000/月,年租金7.2万,90平米房子市价为405万,资金年化回报仅为1.77%。
(2)西四环定慧寺附近,两居租金4200元左右/月,全年约5万,定慧福里价格约3.5万/平米,90平房子约280万,资金年化回报率为1.25%。
目前按照最安全的方式管理资金,5年期定期存款利率为5.5%。若按照一套房子300万市价计算,一年下来损失约10万。若按资金的机会成本计算,年利率为7.05%(5年期贷款利率),一年损失约15万。
说明:上述两个地区一个是正在住的,一个是将要住的,所以市场情况了解比较清楚,两个房子均为计算装修和家电费用。
讨论:(1)现在是否还能期望房价大幅上涨来获得额外益?有几个条件制约,一是货币条件不允许,不可能再有大规模信贷刺激,4万亿的后遗症现在表露无遗,除非不怕政权不稳(中东的变化是很好的例子);二是政策调控趋于完善,短期限购,长期出台房产税;三是趋势改变,人口老龄化加速到来,刘易斯拐点迫近,人口可能出现反向流动,这是改变趋势的变化(参见社科院人口所蔡昉的研究)。
(2)租金是否能大幅上扬?租金主要是受收入限制的,这个大家最有体会,在房价大幅上涨的时候,你的收入是否也大幅上涨,收入能否支撑房租大幅上涨,当前实体经济很差,不久的未来出口会负增长。投资靠国家,融资平台受限哪里来钱,消费——都勒紧裤腰带成房奴了,拿什么消费。苏鲁浙一带老板跑路事件此起彼伏,为什么央行鼓励放贷,而四大行5月前20天信贷仅增几百亿(注意各大行都有做大资产的冲动),因为信贷有效需求不足,放出去容易收回来难,实体经济已经很低迷了,这是积累的矛盾必须付出的代价,必然要承受的痛苦和艰难。最近的消息惠普大幅裁员。
3.北京特殊吗?土地供应不足是个伪命题,可以查一下今年北京土地拍卖流拍多少,而且现在买地竞争少,价格便宜,未来建造的房子可能比现价都便宜,开放商也精明的狠,因为不看好未来的房地产市场所以干脆不出手,如果未来房价真能大涨,为什么不去拿地(地价便宜,未来房价再上涨,利润得多大), 尤其那些号称资金充足的企业。
4.未来人口不断涌入北京?从目前市政交通、空气污染、生活便利程度,尤其是水资源的保障,北京未来必然得谋划新的出路,例如城市划分功能区,迁出部分企业,或者行政机关选新址带走相应人口,达到某种临界值这些都是要考虑的,相信目前即使没到也不会太远。
不能总拿过去的经验来规划未来,真的很佩服现在买房的人。
等大潮褪去才知谁在裸泳,也许是我们自己,也许是别人,谁知道呢。

--

※ 来源:·水木社区 http://newsmth.net·[FROM: 219.142.60.*]