发信人: sophia1015 (cheers), 信区: RealEstate
标 题: 报告一下最近在美国买的几套房子
发信站: 水木社区 (Tue Nov 22 22:56:53 2011), 站内
首先声明，我只是一只工作在北京的外地小白领，不是官二代富二代哈。
-
集中回复一下哈，大家请问问自己的美国亲戚朋友同学证实，买房子还是要找自己的美国亲戚朋友同学帮忙看看别找陌生人哦，我们就差点遇到骗子：
全款不贷款的情况下：
1. 关于税费，美国没有契税印花税等类目，只有总共6%的中介费，是卖家承担。过户的title费用一般只要200～300（如果是贷款买，那就费用多了。全款没有这么多费用）
2. 不需要护照，也不需要出国，只要有国内大银行的存款证明即可（我用的招行的，但是工农中建也一样ok）
3. 地税也没有传说中的恐怖，基本上我看过这么多房子，几乎没有超过1000年税的，基本上1个月租金就足以交一年的税。
比如这个：
http://www.redfin.com/AZ/Glendale/22027-N-35th-Dr-85310/home/28287635
64900带私人游泳池的，税就只要700多
http://www.redfin.com/AZ/Peoria/7202-W-Carol-Ave-85345/home/28131581
还有这个7万2带私人游泳池的，税也只要859
http://www.redfin.com/AZ/Peoria/7220-W-Desert-Cove-Ave-85345/home/28327375
这个5万带私人游泳池的，税才611
类似这种几万块的，还很多，基本上税都不多。除了凤凰城，佛罗里达，佐治亚州，华府周边等等很多州，也有不错的投资机会。但是芝加哥的税实在是太恐怖了，比如这个5万带租户的房子（一棟5万，其中一层租了1250每个月，另外一层修好了也能租1000多），税就要1386
http://www.redfin.com/IL/Chicago/6609-S-Drexel-Ave-60637/home/13927539
http://www.redfin.com/IL/Chicago/4209-W-Wilcox-St-60624/home/13255756 再说这个3万5的房子，09年税高达3600多，但是人家租金也不低。
4. 我托美国房市实力不够，只是有些城市回报率确实不错。但是风险与收益并存。纽约加州，租金回报率普遍很低。但是比如芝加哥南部西部，5万一栋的三层房子，能租出去700*3=2100一个月的租金，但是那种高危地区，收租都要带枪，开烂车去的，俺们外国人还是不要冒险啦。。。这个。。。我真滴不是代理。。。美国华人网站上大家都是分享成功的经验，为啥咱们水木就要被揣测捏？更何况找我也没用，买房子还得找自己在美国的亲戚朋友靠得住的人。
5. 美国人为啥要低价出售，自己不买捏？因为他们前几年大量贷款买房子，现在经济不好了工作丢拉房价跌了，反正是银行的钱买的，就丢给银行呗！银行一堆坏账，但是美国银监会又要求银行甩包袱清坏账，更加剧了房屋下跌。跑债的人信誉不好了，没法子贷款买房啦。老美又是大手大脚习惯了的，买电视机都要贷款的，哪里有那么多人丢了工作还能拿出来几万块买房子？信誉好的有现金会存钱的，还别说，很多是华人，所以美国华人抄底的，剪羊毛的，忙乎着呢！丢了房子的人，自然要租房子住，租金上涨也实属合理。以上情况请各位老大和自己的美国同学朋友核实。谢谢围观啦～！
6. 风险收益并存的例子，再说凤凰城好了，夏天太热，人间地狱；冬天温暖，人家天堂，气候完全和加州没法子比。华人集中的chandler， girbert，tempe，scottsdales，租售比也不够好。所以我都是集中看glendale北部，phoenix北部，peoria北部。华人非常少，也不愿意过去。但是租售比就比较好了。租金和房价，都是公开信息，犯罪率，空置率，人口增长率，也都是有官方统计数据的。我一般是比市场租金低50美元，所以租得比较快。
http://www4.onboardnavigator.com/1.5/WebContent/OBWC_report.aspx?&AID=386-b385f004f6c7&CD_SID=CO001&RTID=1&RID=12240&Frame=0&Height=600&Width=650&AgentEmail=&AgentID=&SearchID=1&LSID=4&STEXT=85053&STYPE=3&STEXTOPT=&STYPEOPT=-1&STEXTOPT2=&STYPEOPT2=-1&ITID=-1&SITID=-1&PassBackValues=&NHood=&Market=&TaxID=&County5=&PropertyType=-1&TransactionType=-1
比如这个链接就是85053这区号的统计数据。我没买到这个区号的房子。空置率4.9%，人口收入组成等，都可以看，类似这种数据的网站很多，还是比较客观的。
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报告一下已经成交的几套：
8月买到2套，都是带小院子的独立屋。老外说，厨房是一个房子的心脏，所以照片主要都贴每套房子的厨房哈。
一套在10分学校旁边，3卧室2卫生间，私人游泳池，2车库，8000英尺地，1000多英尺房子，属于当地上风上水的好区，1982年建。附件照片2
房价：51000美元
租金：900美元一个月，每年租金毛回报率21%
地税：2010年740多美元
其他成本：中介管理费10%租金，300美元房屋保险，300家电保险，修游泳池等1500美元。
空置率：成交后，房子还在装修期间，第一个看房的大姐就拍定金租下。几乎么有空置期。
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一套在新区，人口增加最快的区域，2卧室2卫生间，2车库，5000英尺地，1000多英尺房子，属于投资以后发展，2004年建。附件照片1
房价：39900美元
租金：650美元一个月，每年租金毛回报率19%
地税：2010年600多美元
其他成本：中介管理费10%租金，300美元房屋保险，300家电保险，清洁费200美元。
空置率：成交后，房子还在清洁期间，第一个看房的小夫妻就拍定金租下。也几乎么有空置期。
可能是租金太低啦。
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本月还会成交2套，都是在好区，9分学区的。价格分别是：
40680（中介菲菲很牛，又帮我要了2500美元装修补贴），3卧室2卫生间4900英尺地，1000多英尺房子，紧邻公园。1974年老房子，但是区非常好，在两所大学中间。预计租金750～800。房子有点烂，但是花个3000块内外粉刷一新，还是会很好租的。毕竟学分和位置摆那儿呢！照片附件4，每年租金毛回报率22%。
44000（菲菲又帮忙要了1000美元装修补贴，应该可以拿到），3卧室2.5卫生间2000英尺地，1485英尺房子,小区游泳池网球场。繁华地区，预计租金800～850，每年租金毛回报率21%。附件照片3和5.但是这个有HOA物业费，每月138美元，负责水费垃圾费，屋顶保险，小区绿化及公用设施-游泳池网球场等等。
--
还在纠结的一套，买家已经同意我的offer。房价39900，带租户，出租800一个月。2008年新房，屋大地大，但是区不好。周围学校才5分。其实回报率最好的就是这套，但是区太烂，纠结。。离亚利桑那州立大学4英里以内。
-----下面开始汇报买房子的经验和教训哈----
机缘巧合，就职于美资公司，所以我一直对美国的经济，尤其是房地产和股票，比较关注。
07年至今，很多地方的房价已经跌了30%，甚至70%。。。
去年底的时候，就听到美国的几个前同事（很好的朋友）讨论美国的房产价格非常好，租售比合理。而北京房子太贵，股票又不懂，因此我也动了心思。
一开始也是自己瞎看，从洛杉矶看到亚特兰大，经常在朋友圈里惊呼：洛杉矶不到20万美元就可以在城区买个很漂亮的2室2卫，亚特兰大不到10万可以买到2000年以后的豪华公寓，可以租到800～1000块美元。
结果。。。
被美国的欣欣同学鄙视了，她说，现在她看的凤凰城的房子，几万就能买到连排别墅，年租金超过房价12%的。她介绍了她的买房中介薇可。一看到薇可发到邮箱的房产链接，当时俺觉得好震撼！4～6万，居然就能买到带车库的townhouse 联排别墅，小区里还带免费游泳池和网球场。。。。
比如说：
http://www.redfin.com/AZ/Phoenix/3250-W-Greenway-Rd-85053/unit-114/home/28181010
http://www.redfin.com/AZ/Phoenix/9615-N-13th-Ave-85021/unit-106/home/27371696
做了大量功课，包括翻墙去未名Arizona版潜水学习，还有查各种人口组成，犯罪率，房屋空置率等等数据。结果比想象还好。凤凰城是美国第五大都市，2000年以来人口增长率全美国第一，就连因特尔等公司也设立工厂。因为自身有工业，就业率也还不错。城市内遍布高尔夫球场，很多人家都有私人游泳池。治安目前也还不错。空置率总体不高于10%，房价已经降了50%～70%，租金倒是平稳增加。人称：加州后花园。于是乎，我也上了贼船呀！
1～6月期间，都是联系的中介薇可。她是台湾mm，可能觉得我这个大陆“穷人”的存款证明只有5万美元，又总是出价不到6万的“便宜货”，她总是老大不乐意帮忙下offer（联系买家交购房请求合同）。到后来，连电话都不怎么接了，搞得我很郁闷。
4月间，和我一起买房子的北京朋友去了一趟凤凰城，自己另外联系了一个美国白人中介老赛。老赛是个很积极的中介，只要你看上的房子，他就会马上给下offer，每天带着我朋友看好几套房子。晚上回来就连夜下offer。
不过，很快我们买房子的思路也被老赛鄙视了：不管是公寓也好，连排别墅也好，土地都是别人的，过个几十年，房子倒了，就没你啥事啦！花一样的钱，当然要买带几千英尺土地的，独门独院的别墅呀！（single family house独立屋）
老赛说的对！
于是方向一转，只看独立屋！虽然后来证明了，老赛算是半个骗子（当面说只要5千块就可以装修好的屋子，等我朋友一回北京，就说要2万装修，太黑了！），但是他老人家提的建议还是大大有道理滴！
就在我们都犹豫，还要不要买的时候，天赐奇缘，让我们找到了当地北京妞，中介菲菲姐。会抢好房子，懂行情不说，还完全站在我们立场上帮忙还价。找到的装修老墨师傅，又快又便宜。
待续。。。
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[upload=1][/upload][upload=2][/upload][upload=3][/upload]
[upload=4][/upload][upload=5][/upload]
※ 修改:·sophia1015 于 Nov 23 00:44:43 2011 修改本文·[FROM: 124.126.203.*]
※ 来源:·水木社区 http://newsmth.net·[FROM: 124.126.203.*]
标 题: 报告一下最近在美国买的几套房子
发信站: 水木社区 (Tue Nov 22 22:56:53 2011), 站内
首先声明，我只是一只工作在北京的外地小白领，不是官二代富二代哈。
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集中回复一下哈，大家请问问自己的美国亲戚朋友同学证实，买房子还是要找自己的美国亲戚朋友同学帮忙看看别找陌生人哦，我们就差点遇到骗子：
全款不贷款的情况下：
1. 关于税费，美国没有契税印花税等类目，只有总共6%的中介费，是卖家承担。过户的title费用一般只要200～300（如果是贷款买，那就费用多了。全款没有这么多费用）
2. 不需要护照，也不需要出国，只要有国内大银行的存款证明即可（我用的招行的，但是工农中建也一样ok）
3. 地税也没有传说中的恐怖，基本上我看过这么多房子，几乎没有超过1000年税的，基本上1个月租金就足以交一年的税。
比如这个：
http://www.redfin.com/AZ/Glendale/22027-N-35th-Dr-85310/home/28287635
64900带私人游泳池的，税就只要700多
http://www.redfin.com/AZ/Peoria/7202-W-Carol-Ave-85345/home/28131581
还有这个7万2带私人游泳池的，税也只要859
http://www.redfin.com/AZ/Peoria/7220-W-Desert-Cove-Ave-85345/home/28327375
这个5万带私人游泳池的，税才611
类似这种几万块的，还很多，基本上税都不多。除了凤凰城，佛罗里达，佐治亚州，华府周边等等很多州，也有不错的投资机会。但是芝加哥的税实在是太恐怖了，比如这个5万带租户的房子（一棟5万，其中一层租了1250每个月，另外一层修好了也能租1000多），税就要1386
http://www.redfin.com/IL/Chicago/6609-S-Drexel-Ave-60637/home/13927539
http://www.redfin.com/IL/Chicago/4209-W-Wilcox-St-60624/home/13255756 再说这个3万5的房子，09年税高达3600多，但是人家租金也不低。
4. 我托美国房市实力不够，只是有些城市回报率确实不错。但是风险与收益并存。纽约加州，租金回报率普遍很低。但是比如芝加哥南部西部，5万一栋的三层房子，能租出去700*3=2100一个月的租金，但是那种高危地区，收租都要带枪，开烂车去的，俺们外国人还是不要冒险啦。。。这个。。。我真滴不是代理。。。美国华人网站上大家都是分享成功的经验，为啥咱们水木就要被揣测捏？更何况找我也没用，买房子还得找自己在美国的亲戚朋友靠得住的人。
5. 美国人为啥要低价出售，自己不买捏？因为他们前几年大量贷款买房子，现在经济不好了工作丢拉房价跌了，反正是银行的钱买的，就丢给银行呗！银行一堆坏账，但是美国银监会又要求银行甩包袱清坏账，更加剧了房屋下跌。跑债的人信誉不好了，没法子贷款买房啦。老美又是大手大脚习惯了的，买电视机都要贷款的，哪里有那么多人丢了工作还能拿出来几万块买房子？信誉好的有现金会存钱的，还别说，很多是华人，所以美国华人抄底的，剪羊毛的，忙乎着呢！丢了房子的人，自然要租房子住，租金上涨也实属合理。以上情况请各位老大和自己的美国同学朋友核实。谢谢围观啦～！
6. 风险收益并存的例子，再说凤凰城好了，夏天太热，人间地狱；冬天温暖，人家天堂，气候完全和加州没法子比。华人集中的chandler， girbert，tempe，scottsdales，租售比也不够好。所以我都是集中看glendale北部，phoenix北部，peoria北部。华人非常少，也不愿意过去。但是租售比就比较好了。租金和房价，都是公开信息，犯罪率，空置率，人口增长率，也都是有官方统计数据的。我一般是比市场租金低50美元，所以租得比较快。
http://www4.onboardnavigator.com/1.5/WebContent/OBWC_report.aspx?&AID=386-b385f004f6c7&CD_SID=CO001&RTID=1&RID=12240&Frame=0&Height=600&Width=650&AgentEmail=&AgentID=&SearchID=1&LSID=4&STEXT=85053&STYPE=3&STEXTOPT=&STYPEOPT=-1&STEXTOPT2=&STYPEOPT2=-1&ITID=-1&SITID=-1&PassBackValues=&NHood=&Market=&TaxID=&County5=&PropertyType=-1&TransactionType=-1
比如这个链接就是85053这区号的统计数据。我没买到这个区号的房子。空置率4.9%，人口收入组成等，都可以看，类似这种数据的网站很多，还是比较客观的。
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报告一下已经成交的几套：
8月买到2套，都是带小院子的独立屋。老外说，厨房是一个房子的心脏，所以照片主要都贴每套房子的厨房哈。
一套在10分学校旁边，3卧室2卫生间，私人游泳池，2车库，8000英尺地，1000多英尺房子，属于当地上风上水的好区，1982年建。附件照片2
房价：51000美元
租金：900美元一个月，每年租金毛回报率21%
地税：2010年740多美元
其他成本：中介管理费10%租金，300美元房屋保险，300家电保险，修游泳池等1500美元。
空置率：成交后，房子还在装修期间，第一个看房的大姐就拍定金租下。几乎么有空置期。
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一套在新区，人口增加最快的区域，2卧室2卫生间，2车库，5000英尺地，1000多英尺房子，属于投资以后发展，2004年建。附件照片1
房价：39900美元
租金：650美元一个月，每年租金毛回报率19%
地税：2010年600多美元
其他成本：中介管理费10%租金，300美元房屋保险，300家电保险，清洁费200美元。
空置率：成交后，房子还在清洁期间，第一个看房的小夫妻就拍定金租下。也几乎么有空置期。
可能是租金太低啦。
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本月还会成交2套，都是在好区，9分学区的。价格分别是：
40680（中介菲菲很牛，又帮我要了2500美元装修补贴），3卧室2卫生间4900英尺地，1000多英尺房子，紧邻公园。1974年老房子，但是区非常好，在两所大学中间。预计租金750～800。房子有点烂，但是花个3000块内外粉刷一新，还是会很好租的。毕竟学分和位置摆那儿呢！照片附件4，每年租金毛回报率22%。
44000（菲菲又帮忙要了1000美元装修补贴，应该可以拿到），3卧室2.5卫生间2000英尺地，1485英尺房子,小区游泳池网球场。繁华地区，预计租金800～850，每年租金毛回报率21%。附件照片3和5.但是这个有HOA物业费，每月138美元，负责水费垃圾费，屋顶保险，小区绿化及公用设施-游泳池网球场等等。
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还在纠结的一套，买家已经同意我的offer。房价39900，带租户，出租800一个月。2008年新房，屋大地大，但是区不好。周围学校才5分。其实回报率最好的就是这套，但是区太烂，纠结。。离亚利桑那州立大学4英里以内。
-----下面开始汇报买房子的经验和教训哈----
机缘巧合，就职于美资公司，所以我一直对美国的经济，尤其是房地产和股票，比较关注。
07年至今，很多地方的房价已经跌了30%，甚至70%。。。
去年底的时候，就听到美国的几个前同事（很好的朋友）讨论美国的房产价格非常好，租售比合理。而北京房子太贵，股票又不懂，因此我也动了心思。
一开始也是自己瞎看，从洛杉矶看到亚特兰大，经常在朋友圈里惊呼：洛杉矶不到20万美元就可以在城区买个很漂亮的2室2卫，亚特兰大不到10万可以买到2000年以后的豪华公寓，可以租到800～1000块美元。
结果。。。
被美国的欣欣同学鄙视了，她说，现在她看的凤凰城的房子，几万就能买到连排别墅，年租金超过房价12%的。她介绍了她的买房中介薇可。一看到薇可发到邮箱的房产链接，当时俺觉得好震撼！4～6万，居然就能买到带车库的townhouse 联排别墅，小区里还带免费游泳池和网球场。。。。
比如说：
http://www.redfin.com/AZ/Phoenix/3250-W-Greenway-Rd-85053/unit-114/home/28181010
http://www.redfin.com/AZ/Phoenix/9615-N-13th-Ave-85021/unit-106/home/27371696
做了大量功课，包括翻墙去未名Arizona版潜水学习，还有查各种人口组成，犯罪率，房屋空置率等等数据。结果比想象还好。凤凰城是美国第五大都市，2000年以来人口增长率全美国第一，就连因特尔等公司也设立工厂。因为自身有工业，就业率也还不错。城市内遍布高尔夫球场，很多人家都有私人游泳池。治安目前也还不错。空置率总体不高于10%，房价已经降了50%～70%，租金倒是平稳增加。人称：加州后花园。于是乎，我也上了贼船呀！
1～6月期间，都是联系的中介薇可。她是台湾mm，可能觉得我这个大陆“穷人”的存款证明只有5万美元，又总是出价不到6万的“便宜货”，她总是老大不乐意帮忙下offer（联系买家交购房请求合同）。到后来，连电话都不怎么接了，搞得我很郁闷。
4月间，和我一起买房子的北京朋友去了一趟凤凰城，自己另外联系了一个美国白人中介老赛。老赛是个很积极的中介，只要你看上的房子，他就会马上给下offer，每天带着我朋友看好几套房子。晚上回来就连夜下offer。
不过，很快我们买房子的思路也被老赛鄙视了：不管是公寓也好，连排别墅也好，土地都是别人的，过个几十年，房子倒了，就没你啥事啦！花一样的钱，当然要买带几千英尺土地的，独门独院的别墅呀！（single family house独立屋）
老赛说的对！
于是方向一转，只看独立屋！虽然后来证明了，老赛算是半个骗子（当面说只要5千块就可以装修好的屋子，等我朋友一回北京，就说要2万装修，太黑了！），但是他老人家提的建议还是大大有道理滴！
就在我们都犹豫，还要不要买的时候，天赐奇缘，让我们找到了当地北京妞，中介菲菲姐。会抢好房子，懂行情不说，还完全站在我们立场上帮忙还价。找到的装修老墨师傅，又快又便宜。
待续。。。
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[upload=1][/upload][upload=2][/upload][upload=3][/upload]
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※ 修改:·sophia1015 于 Nov 23 00:44:43 2011 修改本文·[FROM: 124.126.203.*]
※ 来源:·水木社区 http://newsmth.net·[FROM: 124.126.203.*]
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