发信人: lnh2011 (lnh2011), 信区: OurEstate
标 题: 历时一年半，562天，终于强制执行过户。。。（更新1）
发信站: 水木社区 (Sat Jun 14 00:22:11 2014), 站内
从一开始就想，过户这天要发帖纪念一下，为记录、为分享、也为警示提醒后人，可是真没想到战线拖的如此之长；一直以为，到过户这天，会有太多感慨，可能是拖得有些疲了，没有想象中的惊喜。此刻只想起那句话：都是一种经历。
先写摘要，细节慢慢补充
1. 给钱后业主消失了
592天前，通过某\"家\"中介，与单身业主签约，二手房，央产未上市（声称正在办理），有租约。时值房价快速上升期，卖方市场 ，无奈接受业主不走资金监管先付1/3房款要求，但要求先网签。业主收钱后关机无法联系。。。
2. 房子被出租了
一个月后，业主突然出现，谎称因客观原因未办完上市，要求赦免违约责任，未答应。之后业主继续消失至今。。。后发现，业主出现当天，与我们见面后，将房子续租给租赁代理一年，且房屋产权单位回复：业主从未申请办理过央产上市。。。。。更奇葩的是，情急之下到业主单位找人（稍有名气的事业单位），单位告知，由于房主近期旷工，即将接触劳动合同
3. 报案未果
派出所以业主提供的材料都是真实的为由，暂未受理诈骗立案。。。
4. 起诉：揪心的财产线索
有朋友分析，如果公安立案却一直找不到人，钱和房子问题得不到解决。2013年春节前一天到法院起诉立案，那天冬天的冷记忆犹新。
咨询律师，两个方向，一是继续履行合同强制过户；二是解约赔钱。由于涉及央产上市，强制过户有不确定性，法院有可能不支持；解约赔钱的话，保全对方可执行的财产是关键（未上市央产无法拍卖）。因此，保全对方财产成为保住我们首付款的关键。但，不幸的是，时值“房叔房嫂”事件，以人查房成为敏感大忌，百般努力未果（此处略去一千字），就在放弃之余，从签约时房主提交材料中一个线索，找到对方另一套房产地址。
5. 保全担保：谁有没有抵押的房子？谁愿意为你担保？
法律规定：为防止被保全人的利益，申请方必须以等值的财产作为担保，而且担保物必须是没有权利瑕疵的。简单说，要保全对方房产，需要一套没有抵押的房子抵押给法院作为担保。无奈身边几乎没人有全款的房子。。。。碰巧有全款买房的，大多顾虑风险（这个我十分理解，虽然作为当事人我明白这种担保几乎没有风险，但对于非当事人，要将房本押到法院去，本能反应是不愿冒险）。略过千字难书的煎熬、忧虑时期后，柳岸花明，一好友用自己的房本为我们做了担保，感动，感谢！
6. 漫长的等待，被告无法联系，公告送达程序。
按《民诉法》，被告无法联系时，采用周期为两个月的公告送达程序。由于我们开了两次庭，每次送达传票都得等两个多月（判决也需要公告送达），等待中，便从一个冬天熬到了另一个冬天。。。
7. 意料之外，情理之中的判决
虽然我们一直做好了判解约赔偿的准备，但审理法官很尽责，在充分调查了央产上市的可能性后（此处略去2千字协调相关单位回复法院调查过程），作出了继续履行合同，过户腾房，并赔偿违约金（按日计算）的判决。拿到判决的那天，初冬，雾霾不大，有阳光。
本以为战斗看到曙光，不知新的征程刚刚开始。。。。。。
8. 看似顺利的强制执行
又是一年春节，与去年不同，今年节后，我们去的执行庭申请强制执行。等待一个月后，执行法官通知我们一次性向法院缴纳购房尾款（老破小，总价不算高，但原来准备尾款商贷）。全力东拼西凑（此处略过两千字）终于交齐，后拿到给房管局的《协执》。
但办理央产上市时，相关的几个单位均要求法院提供专门的《协执》，与法院沟通后得到反馈：没有根据和先例，无法出具《协执》，各方均不妥协，执行陷入僵局，钱（更多的钱）房两空的情况让人感到绝望和无奈，特别要是以个人的身份和名义协调机关、企业和强制力机关，很难，此处略去5千字、3个月。结果？在无数次的奔走，无数次的晓之以情动之以理后，柳暗花明，总算争取到相关单位开绿灯，但其中艰辛，难以言表。
9. 意外的超标款
办理上市过程中，发现房主前夫名下有房，二人面积超标，需补交大5位数超标款后才能办上市，由于判决里没有涉及，执行法官表示无法从我缴纳的尾款中扣除，需我垫付，事后再通过诉讼追缴。无奈，继续掏钱。。。。
10. 没完没了：不一致的房屋档案
我一直以为超标款是唐僧取经回来路上碰到的那只渡河里的乌龟，没想到那只是第一只，后面还有很多只。。。继续办理上市时，发现这套房子的3份档案（央产房独有，房改档案）信息不一致，要求我协调相关三个单位修改完善档案（奇葩的是还去了其前夫单位。。。），于是，再次是个人对多个单位：各种沟通，各种写材料、各种晓之以情动之以理，各种绝望、担心、和忧虑（此处略去5千字），一趟又一趟的奔波，一晃眼，一个多月又过去了。。。
11. 过户，阶段性成果
562天后，最后一个档案单位通知档案已完善，飞奔至央产办，顺利办完上市，立马赶到登记中心，市场的萧条直接反映在登记中心的热闹程度上，没怎么排队，2个小时后，顺利过户领证。特意掰着手酸了算了一下，一年半，18个月，562天，奔走各种机关、企业、法院、房管局、央产办60次+。。。。。。
经验和教训：
大多数人感觉我们疏忽大意了，其实我们已经很小心谨慎，毕竟买房动用的是两个家庭的资源。举个例子，签约前通过朋友核实过业主身份证和单位的真实性，哪知房主工作也不要了。。。签约当天我们请了律师去把关（按小时收费），不想合同防君子不防小人。不走资金监管实在是卖方市场的强势，当时很多换房的案例都如此，唯一大意的是没有亲自去核实房主所谓“正在办理上市。。。”几点经验：
1、慎重考虑未上市央产房，央产房的产权很特殊，有的不能上市，能上市的需要处理超标费用，并且核查夫妻双方的住房档案。简单说，别碰未上市的央产房，我们所有的难点都来源于央产上市：找别的房子做保全、强制执行遇法律空白、超标款、协调住房档案。。。。。。如果是商品房，那我们的问题要少很多。
2、合同防君子不防小人，业主靠谱很重要。至于如何鉴别靠谱与否，没有标准，但我的经验是，第一感觉很重要，回想起来，业主给我们的第一感觉不好，奇怪，难沟通。涉及隐私，不多介绍。但尽量多了解对方的信息，有助于综合判断
3、二手房交易，如果一方未履约，另一方违约且主张解除合同，守约方是可以要求法院判定继续履行合同并赔偿违约金的。简单说，签了合同，只要你守约，对方不能说赔点钱就不卖（买）的，这点可能很多人之前没有意识。
4、尽量了解交易方信息。二手房交易相对复杂，多了解对方信息，有助于综合
未完待续。。。
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※ 修改:·lnh2011 于 Jun 14 10:48:43 2014 修改本文·[FROM: 111.206.8.*]
※ 来源:·水木社区http://www.newsmth.net·[FROM:111.206.8.*]
标 题: 历时一年半，562天，终于强制执行过户。。。（更新1）
发信站: 水木社区 (Sat Jun 14 00:22:11 2014), 站内
从一开始就想，过户这天要发帖纪念一下，为记录、为分享、也为警示提醒后人，可是真没想到战线拖的如此之长；一直以为，到过户这天，会有太多感慨，可能是拖得有些疲了，没有想象中的惊喜。此刻只想起那句话：都是一种经历。
先写摘要，细节慢慢补充
1. 给钱后业主消失了
592天前，通过某\"家\"中介，与单身业主签约，二手房，央产未上市（声称正在办理），有租约。时值房价快速上升期，卖方市场 ，无奈接受业主不走资金监管先付1/3房款要求，但要求先网签。业主收钱后关机无法联系。。。
2. 房子被出租了
一个月后，业主突然出现，谎称因客观原因未办完上市，要求赦免违约责任，未答应。之后业主继续消失至今。。。后发现，业主出现当天，与我们见面后，将房子续租给租赁代理一年，且房屋产权单位回复：业主从未申请办理过央产上市。。。。。更奇葩的是，情急之下到业主单位找人（稍有名气的事业单位），单位告知，由于房主近期旷工，即将接触劳动合同
3. 报案未果
派出所以业主提供的材料都是真实的为由，暂未受理诈骗立案。。。
4. 起诉：揪心的财产线索
有朋友分析，如果公安立案却一直找不到人，钱和房子问题得不到解决。2013年春节前一天到法院起诉立案，那天冬天的冷记忆犹新。
咨询律师，两个方向，一是继续履行合同强制过户；二是解约赔钱。由于涉及央产上市，强制过户有不确定性，法院有可能不支持；解约赔钱的话，保全对方可执行的财产是关键（未上市央产无法拍卖）。因此，保全对方财产成为保住我们首付款的关键。但，不幸的是，时值“房叔房嫂”事件，以人查房成为敏感大忌，百般努力未果（此处略去一千字），就在放弃之余，从签约时房主提交材料中一个线索，找到对方另一套房产地址。
5. 保全担保：谁有没有抵押的房子？谁愿意为你担保？
法律规定：为防止被保全人的利益，申请方必须以等值的财产作为担保，而且担保物必须是没有权利瑕疵的。简单说，要保全对方房产，需要一套没有抵押的房子抵押给法院作为担保。无奈身边几乎没人有全款的房子。。。。碰巧有全款买房的，大多顾虑风险（这个我十分理解，虽然作为当事人我明白这种担保几乎没有风险，但对于非当事人，要将房本押到法院去，本能反应是不愿冒险）。略过千字难书的煎熬、忧虑时期后，柳岸花明，一好友用自己的房本为我们做了担保，感动，感谢！
6. 漫长的等待，被告无法联系，公告送达程序。
按《民诉法》，被告无法联系时，采用周期为两个月的公告送达程序。由于我们开了两次庭，每次送达传票都得等两个多月（判决也需要公告送达），等待中，便从一个冬天熬到了另一个冬天。。。
7. 意料之外，情理之中的判决
虽然我们一直做好了判解约赔偿的准备，但审理法官很尽责，在充分调查了央产上市的可能性后（此处略去2千字协调相关单位回复法院调查过程），作出了继续履行合同，过户腾房，并赔偿违约金（按日计算）的判决。拿到判决的那天，初冬，雾霾不大，有阳光。
本以为战斗看到曙光，不知新的征程刚刚开始。。。。。。
8. 看似顺利的强制执行
又是一年春节，与去年不同，今年节后，我们去的执行庭申请强制执行。等待一个月后，执行法官通知我们一次性向法院缴纳购房尾款（老破小，总价不算高，但原来准备尾款商贷）。全力东拼西凑（此处略过两千字）终于交齐，后拿到给房管局的《协执》。
但办理央产上市时，相关的几个单位均要求法院提供专门的《协执》，与法院沟通后得到反馈：没有根据和先例，无法出具《协执》，各方均不妥协，执行陷入僵局，钱（更多的钱）房两空的情况让人感到绝望和无奈，特别要是以个人的身份和名义协调机关、企业和强制力机关，很难，此处略去5千字、3个月。结果？在无数次的奔走，无数次的晓之以情动之以理后，柳暗花明，总算争取到相关单位开绿灯，但其中艰辛，难以言表。
9. 意外的超标款
办理上市过程中，发现房主前夫名下有房，二人面积超标，需补交大5位数超标款后才能办上市，由于判决里没有涉及，执行法官表示无法从我缴纳的尾款中扣除，需我垫付，事后再通过诉讼追缴。无奈，继续掏钱。。。。
10. 没完没了：不一致的房屋档案
我一直以为超标款是唐僧取经回来路上碰到的那只渡河里的乌龟，没想到那只是第一只，后面还有很多只。。。继续办理上市时，发现这套房子的3份档案（央产房独有，房改档案）信息不一致，要求我协调相关三个单位修改完善档案（奇葩的是还去了其前夫单位。。。），于是，再次是个人对多个单位：各种沟通，各种写材料、各种晓之以情动之以理，各种绝望、担心、和忧虑（此处略去5千字），一趟又一趟的奔波，一晃眼，一个多月又过去了。。。
11. 过户，阶段性成果
562天后，最后一个档案单位通知档案已完善，飞奔至央产办，顺利办完上市，立马赶到登记中心，市场的萧条直接反映在登记中心的热闹程度上，没怎么排队，2个小时后，顺利过户领证。特意掰着手酸了算了一下，一年半，18个月，562天，奔走各种机关、企业、法院、房管局、央产办60次+。。。。。。
经验和教训：
大多数人感觉我们疏忽大意了，其实我们已经很小心谨慎，毕竟买房动用的是两个家庭的资源。举个例子，签约前通过朋友核实过业主身份证和单位的真实性，哪知房主工作也不要了。。。签约当天我们请了律师去把关（按小时收费），不想合同防君子不防小人。不走资金监管实在是卖方市场的强势，当时很多换房的案例都如此，唯一大意的是没有亲自去核实房主所谓“正在办理上市。。。”几点经验：
1、慎重考虑未上市央产房，央产房的产权很特殊，有的不能上市，能上市的需要处理超标费用，并且核查夫妻双方的住房档案。简单说，别碰未上市的央产房，我们所有的难点都来源于央产上市：找别的房子做保全、强制执行遇法律空白、超标款、协调住房档案。。。。。。如果是商品房，那我们的问题要少很多。
2、合同防君子不防小人，业主靠谱很重要。至于如何鉴别靠谱与否，没有标准，但我的经验是，第一感觉很重要，回想起来，业主给我们的第一感觉不好，奇怪，难沟通。涉及隐私，不多介绍。但尽量多了解对方的信息，有助于综合判断
3、二手房交易，如果一方未履约，另一方违约且主张解除合同，守约方是可以要求法院判定继续履行合同并赔偿违约金的。简单说，签了合同，只要你守约，对方不能说赔点钱就不卖（买）的，这点可能很多人之前没有意识。
4、尽量了解交易方信息。二手房交易相对复杂，多了解对方信息，有助于综合
未完待续。。。
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※ 修改:·lnh2011 于 Jun 14 10:48:43 2014 修改本文·[FROM: 111.206.8.*]
※ 来源:·水木社区http://www.newsmth.net·[FROM:111.206.8.*]
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